Kommunikation am Bau

Antwort:
Nein. Bauherren sind keine Problembären. Manchmal haben aber sowohl die Firmen als auch die Bauherren tatsächlich Kommunikationsprobleme. Und das kann dann zu anderen Problemen führen.

Antwort:
Ja, vor einiger Zeit hatte ich eine Bauabnahme. Es war ein sehr hochwertiges Haus, sehr hochpreisig. Bauherren und Bauunternehmer waren aber extrem verkracht. Alle fürchteten die Bauabnahme. Deshalb brachten auch alle ihre Unterstützer mit, in dem Fall Fachingenieure und Subunternehmer. Zum Schluss waren wir rund ein Dutzend Leute, wo drei völlig ausgereicht hätten. Die Abnahme dauert sieben Stunden – und sie endete einvernehmlich. Ich habe die Abnahme wie eine Mediation betreut. Jeder kam zu Wort und konnte sich äußern. Alle Beteiligten hatten das Gefühl, ernst genommen und gehört zu werden. Alle Probleme wurden angesprochen, formuliert, dann gemeinsam besprochen und fachlich gelöst. In diesem Fall ging es wirklich darum, die Sprachlosigkeit zu überwinden. Als unbeteiligter "Mann in der Mitte" konnte ich das Gespräch objektiv leiten. Ich kenne die Probleme beider Seiten und spreche auch jeweils deren Sprachen.

Antwort:
Aktuell wird viel gebaut, alles muss schnell gehen, auch die Bauherren haben es eilig. Die Kommunikation fällt da schon mal knapp aus. Viele Bauherren fühlen sich nicht ernst genommen. Sie glauben, sie hätten bestimmte Dinge während der Verhandlungen genau so oder so beauftragt. Sie sind oft fest davon überzeugt. Schaut man dann in den Vertrag, stellt sich raus, davon steht überhaupt nichts drin.

Antwort:
Da geistern verschiedene Missverständnisse durch den Raum, zum Beispiel, dass alles, was besprochen wird, automatisch im Vertrag auftaucht, sprich automatisch auch beschlossen ist. Das ist aber nicht der Fall. Probleme gibt es oft auch, wenn die Bauherren mit dem Architekten oder Bauleiter sprechen. Der wird ihnen ja oft auch noch als "ihr Bauleiter" oder "ihr Architekt" vorgestellt. Tatsächlich ist der aber gar nicht für sie tätig, sondern allein für den Bauunternehmer. Der bezahlt ihn, dessen Anweisungen setzt der Planer oder Bauleiter um. Gespräche, die Bauherren beim Schlüsselfertigbau mit dem Architekt oder dem Bauleiter führen, sind in der Regel unverbindlich. Das wissen die Bauherren aber oft nicht.

Antwort:
Wenn es um tatsächliche und vermeintliche Mängel geht. Da sind Bauherren auch oft bei optischen Dingen überkritisch. Die wirklich teuren Fehler hingegen, die sieht ein Laie nicht, und die machen später Ärger. Für viel Geld, denken Bauherren, müssten sie auch ein makelloses Haus haben. Mängelfrei – sicher! Das steht ihnen zu! Aber hundertprozentig makellos? Ich hatte schon Fälle, bei denen Bauherren den Holzboden mit der Lupe kontrolliert haben und kleinste Abdrücke oder Kratzer in der Holzoberfläche monierten. Das geht dann schon etwas zu weit. Solche Makel sind keine Mängel.

Antwort:
Wichtig ist in diesem Fall der Betrachtungsabstand: Der liegt bei normal großen Menschen bei etwa 1,20 Meter. Wenn Sie stehen und auf den Boden schauen, dann haben Sie in etwa diesen Abstand. Und das Betrachten im Stehen ist bei einem Boden nun mal der Normalzustand. Ist der so genannte Schaden auf diese Distanz und bei normaler Beleuchtung nicht sichtbar, dann ist es in der Regel auch kein Mangel. Wegen so etwas lohnt es sich nicht, einen Streit vom Zaun zu brechen. Ein solcher Makel erlaubt nicht die Verweigerung der Abnahme.

Antwort:
Bauherren wollen alles richtig machen. Das zeigt sich vor allem bei der Abnahme. Mitunter kommen Bauherren-Familien mit 20 Seiten minutiös aufgelisteter Mängel zur Abnahme. Ich finde das prinzipiell gut, wenn Bauherren diesen wichtigen Termin vorbereiten und sich mit ihrem Bau auseinandersetzen. Nur dauert die Abnahme dann natürlich entsprechend lange, weil wir Zimmer für Zimmer durchgehen, bis alle Fragen geklärt sind. Und natürlich gibt es dabei auch Auseinandersetzungen, bei der auf der einen Seite die Bauherren stehen, die für ihr Geld ein ordentliches Haus erwarten, und auf der anderen die Baufirma, die den Bau endlich abschließen will und manche Probleme als "Petitessen" sieht und nicht als Mängel.

Antwort:
Wir Sachverständigen wissen ja aus Erfahrung, was nicht den anerkannten Regeln der Technik oder dem üblichen Baustandard entspricht und was noch hinzunehmende Unregelmäßigkeiten sind. Es ist sicher kein Problem, wenn die Bauherren kritisch durch das Haus gehen, aber sie sollten ihre "Mängelliste" dann doch besser erst mit ihrem eigenen Bauherrenberater durchsprechen, und sie nicht erst beim Abnahmetermin auf den Tisch werfen. Im Vorfeld können wir viel klären. Im Vordergrund stehen dann die echten Mängel, über die sich die Auseinandersetzung auch lohnt.

Antwort:
Das sind in der Regel Details: Die Bauherren bestellen zum Beispiel dunkel engobierte Ziegel fürs Dach. Die Ziegel sind aus Ton, das heißt, unter der Engobe, also der Beschichtung, sind sie rot. Kleine Schäden, die bei diesen Ziegeln auch vorkommen, zeigen dann mitten auf der dunklen Oberfläche kleine rote Flecken. Dort fehlt die Beschichtung. Wenn man aus dem Dachfenster direkt auf dem Ziegel schaut, kann man die Fehlstellen erkennen. Steht man unten auf der Straße, sieht man gar nichts. Wo beginnt hier der Mangel?

Ähnlich verhält es sich bei Steinformaten für Schüttungen. Die sind nach Größen klassifiziert. Ein Teil darf größer sein, ein Teil kleiner als die genannte Standardgröße. Der Vorwurf der Bauherren, die Steine seien zu klein, trifft also eventuell gar nicht zu. Auch hier ist es sinnvoll, erst einmal den eigenen Berater zu fragen, ob die Steine okay sind, bevor man die Baufirma beschuldigt, falsches Material zu verbauen.

Antwort:
Nach meiner Erfahrung gibt es zunehmend Probleme mit Subunternehmern. In Zeiten, in denen viel gebaut wird, werden auch Subunternehmer beschäftigt, die sonst vielleicht keine Chance hätten. In vielen Gewerken ist außerdem vor einigen Jahren der Meisterzwang entfallen. Das schlägt sich bei der Qualität nieder. Hinzu kommt noch die Freizügigkeit innerhalb der EU. Heute sind mehr Ein-Mann-Firmen unterwegs. Sie haben mitunter nicht nur sprachliche Verständigungsprobleme mit den hiesigen Bauherren, sondern manchmal auch andere Qualitätsvorstellungen.

Antwort:
Ja, ein typischer Streitpunkt sind die Fliesen. Während beispielsweise ein Fliesenleger-Meister von sich aus Unterschiede in den Höhen bei den Fliesen ausgleicht und darauf achtet, dass die Fugenbreite stimmt und harmonisch wirkt, arbeiten andere einfach aus dem Kasten heraus. Das sieht zum Schluss nicht unbedingt schlecht aus, ist aber auch nicht so schön, wie es viele Bauherren sich erhoffen. Deshalb gibt es da oft Streit. Dann ist es immer schwierig zu beurteilen, ob und ab wann ein Mangel vorliegt.

Antwort:
Wir VPB-Berater können hier von vornherein unterstützen, indem wir zum Beispiel die Vorstellungen der Bauherren an den Fliesenleger weitergeben und ihm klarmachen, was die Bauherren sich wünschen. So lassen sich zum Beispiel bei Bodenfliesen von vorne herein für die gesamte Wohnung Fliesenfugen festlegen, an die man sich beim Fliesen halten kann. Ein erfahrener guter Fliesenleger macht das selbst, aber ein Angelernter braucht da konkrete Anleitungen. Wir wissen das, sehen das und helfen so beiden.

Antwort:
Klar. Bevor Bauherren anfangen zu bauen, erzählen sie davon meist im Freundes- und Verwandtenkreis. Oft bieten sich dann Freunde oder auch Schwiegerväter als Unterstützer an – und werden dankbar genommen. In einem Fall habe ich sogar erlebt, wie ein Bauherr seinen Schwiegervater als "Oberaufseher" in der Nachbarschaft der Baustelle eingemietet hatte. All diese willigen Helfer haben selbst schon gebaut und wollen ihre Erfahrungen einbringen. Das ist natürlich sehr nett, aber oft der Auslöser für Missverständnisse und Krach. Dann einmal ganz abgesehen davon, dass sie oft keine Experten sind, sondern lediglich einmalige Bau-Erfahrung haben, liegen diese Erfahrung oft Jahre, um nicht zu sagen Jahrzehnte, zurück. Aber heute wird vieles anders gemacht als damals.

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Zum Beispiel bei der Fußbodenheizung: die wurde vor 15 Jahren und noch mit Oberflächentemperaturen von rund 30 bis 38 Grad Celsius gefahren. Das war so warm, das haben viele Menschen gar nicht ausgehalten. Deshalb haben wir zu einem Teppichboden geraten. Heute laufen die Fußbodenheizungen mit nur noch 24 bis 25 Grad Celsius; höherer Vorlauf ist nicht mehr nötig, weil die Häuser so gut gedämmt sind. Über den heutigen Heizungen empfehlen sich aber eher Holzböden, damit sie angenehm fußwarm wirken. Viele Bauherren wissen das nicht. Viele Handwerker übrigens auch nicht.

Antwort:
Ja, am Bau geht es zu wie in den Arztpraxen: Bauherren wie Patienten informieren sich heute zunächst im Internet. Das Internet hat zwar viele Informationen parat, aber man muss eben die richtigen Methoden auch von den falschen unterscheiden können und dann auch noch wissen, wie man Dinge umsetzt. Klassisches Beispiel sind die Normen. Die DIN-Normen regeln manche Dinge, andere aber eben nicht. Man muss wissen, welche wann gilt. Und man muss wissen, dass DIN-Normen selbst zunächst nur Empfehlungen sind. Dass sie die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben wird von Gerichten zwar vermutet. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden. Und ohne bauaufsichtliche Einführung sind sie keine Bauvorschriften.

Antwort:
Genau! Das ist ein typisches Beispiel dafür, dass die am Bau Beteiligten unterschiedliche Sprachen sprechen. "Bauseits" steht in allen Verträgen. Es klingt, als seien die Baufirmen für alles verantwortlich, was bauseits auszuführen aus. Tatsächlich ist es aber genau umgekehrt: "Bauseits" bedeutet der Bauherr muss es machen. Bauherren, die das nicht wissen, erschrecken oft, wenn sie erfahren, was da alles auf sie zukommt, einmal an Dingen, die sie selbst organisieren müssen und dann natürlich auch an zusätzlichen Kosten, denn alles, was bauseits erledigt werden muss, müssen die Bauherren natürlich auch bezahlen.

Antwort:
Ja, nehmen Sie an, der Aushub muss bauseits erledigt werden. Wenn die Bauherren das nicht wissen, dann fallen sie aus allen Wolken, wen die Kellerbaufirma sich meldet und fragt, wann sie kommen kann und ob der Aushub den schon erledigt sei. Dann merken die Bauherren erst, dass sie für den Aushub zuständig sind. Den muss jemand erledigen und wegschaffen. Auf die Schnelle ist das fast nicht zu schaffen. Weil die Firmen das ahnen, offerieren sie den Bauherren dann meist, den Aushub mit zu erledigen. Ganz klar, dass die Firmen da dann einen schönen Zusatzverdienst mitnehmen.

Antwort:
Auch, aber es sind die üblichen Sprachprobleme am Bau. Wer schlüsselfertig baut, hat eben keinen eigenen freien Architekten beauftragt, der ihn durchs Baugeschehen leitet, sondern er steht alleine da, auf der einen Seite die Bauherren, auf der anderen die Baufirma.

Antwort:
Im Idealfall ist das so. Wenn uns die Bauherren mit der Vertrags- und Baukontrolle beauftragen, sind wir von Anfang an dabei und können für sie auch als Mittler fungieren. Bauherren sind Laien und haben in der Regel keine Vorstellung von der Komplexität des Bauens. Sie neigen dazu, sich fürs Detail zu interessieren, weil sie das verstehen. Deshalb ist die Küchenplanung auch unter Bauherren so beliebt. Oder die Auswahl der Sanitärobjekte. Das sind überschaubare Aufgaben, die sich Laien zutrauen. Sobald es um den Wandaufbau, um Bewehrungskontrolle, Anschlusspunkte oder haustechnische Installationen oder Abdichtung geht, sind Laien naturgemäß überfordert. Das sind aber zentrale Punkte.

Antwort:
Im schlimmsten Fall fragen sie auf der Baustelle den Handwerkern Löcher in den Bauch. Dabei stoßen sie natürlich nicht nur auf eloquente, willige Gesprächspartner, die in der Lage sind, mit wenigen Worten Bedenken zu zerstreuen oder ein Sachverhalt genau schlüssig zu erklären. Im Gegenteil. Da fallen auch mal sehr saloppe Bemerkungen. Das führt dann schnell zu Streit, der die Fronten dermaßen verhärten kann, dass zum Schluss niemand mehr miteinander redet.

Ganz klar: Bauherren haben Informationsbedarf. Aber sie können nicht täglich die Baufirma mit ihren Fragen behelligen. Die ist darauf nicht vorbereitet. Niemand im Gefüge ist abgestellt, um Bauanfragen zu beantworten. Das Beantworten von Bauherrenfragen ist die klassische Aufgabe des Architekten. Des freischaffenden Architekten wohlgemerkt, der im Auftrag der Bauherr ihr Haus plant und die Bauleitung übernimmt. Aber wer schlüsselfertig baut, hat sich ganz bewusst gegen einen eigenen Architekten entschieden. Hier setzen ja dann auch die Hilfestellungen des VPB und das Angebot der Bauherrenberater im VPB an.

Antwort:
Das ist noch gar nicht so lang eher: Der Krach war so eskaliert, dass die Bauträgerfirma den Bauherren den Rückkauf der Immobilie anbot.

Antwort:
Das würde ich so nicht sagen! Im augenblicklichen Bauboom schlägt er sogar zwei Fliegen mit einer Klappe: Er wird den unliebsamen Bauherren los und kann die Immobilie wahrscheinlich innerhalb kurzer Zeit zu einem noch weitaus besseren Preis wieder losschlagen. Die Bauherren dagegen sind die Immobilie los und müssen damit rechnen, die nächste erheblich teurer zu kaufen. Besser wäre es, sich hier von vornherein gar nicht so sehr ineinander zu verkeilen, sondern im Gespräch zu bleiben. Dabei können wir VPB-Berater vermitteln.

Antwort:
Den alten Spruch kennt jeder: Vertrauen ist gut, Kontrolle besser. Das geht natürlich überall auch nur in Maßen. Wer weiß, wie unangenehm es ist, wenn bei der Arbeit der Chef um einen herumschleicht und einem über die Schulter schaut, der hat eine Vorstellung davon, wie sehr Handwerker es schätzen, wenn die Bauherren hinter ihnen stehen und kritisch schauen und ganz viele Fotos vom Gewerk machen. Wie alle Menschen, so reagieren auch Handwerker auf diese Art von Kontrolle in der Regel allergisch. Besser, die Bauherren stellen ihre Fragen ihrem unabhängigen Bauherrenberater. Der schaut mit ihnen zusammen und in ihrem Auftrag nach dem Rechten und kann auch schnell beurteilen, ob die Arbeit in Ordnung ist oder mangelhaft. Und er kann den Bauherren das Problem beziehungsweise die richtige Lösung in wenigen Sätzen einleuchtend erklären. Dafür ist der Bauherrenberater da.

Es ist also immer sinnvoller statt selbst zu kontrollieren, diese unangenehme Aufgabe lieber an dafür bezahlte Sachverständige zu delegieren, die etwas verstehen, und noch dazu versichert sind. Das sind übrigens nicht alle Bausachverständigen. Aber alle Bauherrenberater im VPB schon.

Antwort:
Ganz bestimmt. Im Augenblick läuft es aber noch so gut, dass es wohl tatsächlich Baufirmen und Handwerksbetriebe gibt, die in der Auswahl ihrer Bauherren wählerisch sind. Im Moment können sie sich das leisten, weil sie am längeren Hebel sitzen. Aber auch diese Hochphase geht einmal zu Ende, und dann hat sich herumgesprochen, wer bereit war, auf Bauherrenwünsche einzugehen und wer nicht. Es lohnt sich jedenfalls, im Gespräch miteinander zu bleiben. Zumal Bauherren wie Baufirmen das gleiche Interesse daran haben, dass der Bau gut und reibungslos läuft. Wir Bauherrenberater unterstützen beide Seiten dabei als Katalysator in der Mitte.